上海楼市：2008房价逆转 2009可望再现小阳春
Re:上海楼市：2008房价逆转 2009可望再现小阳春
| 您的论坛积分是0 |
点击3768次 回复3个
- 发表于 2006-12-26 11:45:02
- |
- 只看该作者
每逢年底岁末,总是有各种类型的论坛、研讨会、讲座等活动,试图以今年的运行状态为基础,就未来一年楼市景气的可能走势进行预判；这似乎已经形成一种惯例，2006年当然也不能免俗。
● 奥运会过后通常一片哀鸣！
探究近期最具震撼性的说法，非谢国忠的“2008中国楼市拐点论”莫属！其真实性如何？同样的也成为其他论坛、研讨会当中，立场鲜明的各方争辩的焦点话题。
谢国忠是在参加“2007财经年会”时,提出如一令开发商“情何以堪”之论述：中国楼市将在2008年出现大调整与衰退，理由是近几年支撑市场的“不稳定需求”如：境外热线的套汇需求、拆迁户的强迫需求、游资泛滥的投机需求等，都正在发生明显变化；此外，参照其他发展中国家的前进路径不难发现，大凡举办过奥运的，都将在盛会过后经历一阵向下盘整的痛苦阶段，这也必然将对长期以来被称为“支柱产业”的中国房地产产生重大影响，因此，奥运会后的08或09年楼市将进入拐点。
上海楼市要闻
•上海群租时代:黄埔江边时尚小区里的"猪笼城寨"
•十大面孔、十种表情折射2006年中国楼市(组图)
业内论坛
•图片：佛祖已经给出了房价走向指示
•06年房地产预言之最：中国房地产挺不过3年
业主论坛
•图：全国最牛的饭店宣传报
•混在房地产业的日子，一石一堆鸟
● 上海的拐点在2007？
针对上述论调，我有认同与不认同之处，关于“不稳定需求”的部份，我认为基本上应无疑义，目前的确已经发生非自住性买气后继无力，及在中央强力要求下，各地区动拆迁速度大幅放缓的状况；但谢国忠以“奥运效应”牵动全国的理论，推衍出中国楼市进入衰退的时间为2008年，这点至少对上海来说并不适用，因为上海有自已运行的机制，主要是依赖2010年的“世博效应”光环，但显而易见的是，“世博”对房价推升的动能近几年遭到过度反应，已然形成价位的泡沫与虚涨。平心而论,楼市景气就象大海波浪，有高峰与有低潮之别，久涨不跌或久跌不涨均非正常，也不会是好事；而上海经历近5年的坚挺走势，成为全国房价的领头羊，优先受到房地产宏观调控的政策冲击之后，早在2005年5月～2006年5月便已行至风口浪尖，价位显得高不可攀与摇摇欲坠，因此我认为根本不必等到2008年，上海楼市2007年就会反转向下，或者说在今（2006）年10月就已经出现拐点，只是“拐”的角度不大、房价跌不深，而为人所忽略罢了；只是这种“量上不去、价不下来”的尴尬局面极难持续，毕竟“久盘必跌”是市场基本逻辑与常态。
至于其他区域由于起涨时间较晚且涨幅有限（200%以内），因此犹在向上冲刺阶段，到了2008年的确可能如谢国忠所言：利多出尽后,会出现大范围的房价逆转与买气枯竭。
2009上海楼市可望出现小阳春
当然有些人会以土地日趋稀缺、城市化进程、经济仍高速增长，及地方政府与银行不乐见楼市萧条的论点，表达其对上海房价可持续垫高的信心；但我并不能苟同这样的观察，因为果真如此，则岂不是说明房价只能涨而永无永无下跌之日！
况且对中国而言，土地、银行是国家的，开发商至少七成以上是公营，之前欠缺规范或房地产调控不力，主因在于地方保护主义与中央经验不足，但岂能长期寄望地方政府永远与中央对者干?加之中央已转变过往作法，不再只是发文要求地方配合，而是以实际行动如：成立国家土地督察局、定期派调查组至各地检查……等，确保房地产调控政策到位。如此一来，将使相当长的一段时间内，市场只剩下自住需求独撑大局，而这部份人群的特性是：务实、精算、购后退场，导致楼市荣景的续航力不足且价位势必回调，以符合其购买力。
因此可以推断，上海房产至少在2008年下半年前难有起色，尤其140平方米以上的中高端产品与市场更是危机四伏；2009年则因需求积累、“世博”逼近，可望出现楼市小阳春。
● 奥运会过后通常一片哀鸣！
探究近期最具震撼性的说法，非谢国忠的“2008中国楼市拐点论”莫属！其真实性如何？同样的也成为其他论坛、研讨会当中，立场鲜明的各方争辩的焦点话题。
谢国忠是在参加“2007财经年会”时,提出如一令开发商“情何以堪”之论述：中国楼市将在2008年出现大调整与衰退，理由是近几年支撑市场的“不稳定需求”如：境外热线的套汇需求、拆迁户的强迫需求、游资泛滥的投机需求等，都正在发生明显变化；此外，参照其他发展中国家的前进路径不难发现，大凡举办过奥运的，都将在盛会过后经历一阵向下盘整的痛苦阶段，这也必然将对长期以来被称为“支柱产业”的中国房地产产生重大影响，因此，奥运会后的08或09年楼市将进入拐点。
上海楼市要闻
•上海群租时代:黄埔江边时尚小区里的"猪笼城寨"
•十大面孔、十种表情折射2006年中国楼市(组图)
业内论坛
•图片：佛祖已经给出了房价走向指示
•06年房地产预言之最：中国房地产挺不过3年
业主论坛
•图：全国最牛的饭店宣传报
•混在房地产业的日子，一石一堆鸟
● 上海的拐点在2007？
针对上述论调，我有认同与不认同之处，关于“不稳定需求”的部份，我认为基本上应无疑义，目前的确已经发生非自住性买气后继无力，及在中央强力要求下，各地区动拆迁速度大幅放缓的状况；但谢国忠以“奥运效应”牵动全国的理论，推衍出中国楼市进入衰退的时间为2008年，这点至少对上海来说并不适用，因为上海有自已运行的机制，主要是依赖2010年的“世博效应”光环，但显而易见的是，“世博”对房价推升的动能近几年遭到过度反应，已然形成价位的泡沫与虚涨。平心而论,楼市景气就象大海波浪，有高峰与有低潮之别，久涨不跌或久跌不涨均非正常，也不会是好事；而上海经历近5年的坚挺走势，成为全国房价的领头羊，优先受到房地产宏观调控的政策冲击之后，早在2005年5月～2006年5月便已行至风口浪尖，价位显得高不可攀与摇摇欲坠，因此我认为根本不必等到2008年，上海楼市2007年就会反转向下，或者说在今（2006）年10月就已经出现拐点，只是“拐”的角度不大、房价跌不深，而为人所忽略罢了；只是这种“量上不去、价不下来”的尴尬局面极难持续，毕竟“久盘必跌”是市场基本逻辑与常态。
至于其他区域由于起涨时间较晚且涨幅有限（200%以内），因此犹在向上冲刺阶段，到了2008年的确可能如谢国忠所言：利多出尽后,会出现大范围的房价逆转与买气枯竭。
2009上海楼市可望出现小阳春
当然有些人会以土地日趋稀缺、城市化进程、经济仍高速增长，及地方政府与银行不乐见楼市萧条的论点，表达其对上海房价可持续垫高的信心；但我并不能苟同这样的观察，因为果真如此，则岂不是说明房价只能涨而永无永无下跌之日！
况且对中国而言，土地、银行是国家的，开发商至少七成以上是公营，之前欠缺规范或房地产调控不力，主因在于地方保护主义与中央经验不足，但岂能长期寄望地方政府永远与中央对者干?加之中央已转变过往作法，不再只是发文要求地方配合，而是以实际行动如：成立国家土地督察局、定期派调查组至各地检查……等，确保房地产调控政策到位。如此一来，将使相当长的一段时间内，市场只剩下自住需求独撑大局，而这部份人群的特性是：务实、精算、购后退场，导致楼市荣景的续航力不足且价位势必回调，以符合其购买力。
因此可以推断，上海房产至少在2008年下半年前难有起色，尤其140平方米以上的中高端产品与市场更是危机四伏；2009年则因需求积累、“世博”逼近，可望出现楼市小阳春。
正在载入用户签名信息
工具箱
点击3768次 回复3个
